有朋友说首次买房人士无需支付土地转让税，是这样吗？
首次买房人士获得的优惠不是“免税”，而是“退税”。如果您购买的房产在多伦多，可获得两笔退税，一笔来自安省，一笔来自多伦多市。如果您购买的房产在多伦多周边城市，则获得安省一笔退税。到这个网站计算一下，就知道您要支付的数目了。https://www.ratehub.ca/land-transfer-tax
以50万的房子举例，如果房子位于多伦多，首次买房人需要支付的土地转让税为$4,475, 退税数目为$8,475, 非首次购房人则需要支付$12,950.
如果房子位于安省其他城市，首次购房者需要支付土地转让税$2,475, 退税数目为$4,000, 非首次购房人士则需要支付$6,475.
当房屋价格低于$368,000时，如果买家符合首次买房人的条件，由于首次购房退税额度和应税数目相抵消，实际的结果就是土地转让税为零。
要获得这个退税，对购房人的条件限制还挺多的，看看您符合不：
- 年满18岁；
- 所购买房产必须作为主要自住房（需要在过户后9个月内住进去）；
- 在世界上任何地方从未拥有过住宅, 注意不是安省，是全球；
- 对已婚人士和拥有同居配偶的购房人而言，您的配偶于婚姻/同居期间从未在世界上任何地方拥有过住宅*；
- 您必须是加拿大公民或者永久居民 （如果买房时候不是，过户后18个月拿到了身份还可以再申请回来）；
- 如果您确认自己符合以上所有退税条件，您的过户律师会准备一份“宣誓书”请您签署，宣誓书和法庭上的证词具有同等分量，在这里撒谎相当于做伪证。
安省的财务厅会对退税进行抽查，如果发现买家有不实骗取退税的行为，证据确凿定罪后，将根据土地转让法案相关条款处以罚款.
在买房交接时就符合退税资格的买家，无需您另外向安省财政厅或多伦多财政申请，由律师在登记产权时候直接把退税从应税额度中减去。在交接前一周，律师会要求您把房款，土地转让税，律师费和杂费等一起开给律师的信托账户，并在产权注册的同时为您代缴土地转让税。
来看几个实际操作案例：
父母和孩子一起上产权
小刘工作几年攒够了首付，打算从父母家里搬出来，看准了一套一室一厅的公寓。去银行申请贷款的时候，被告知本人收入不太合格，需要把爸爸老刘也加进产权里，共同承担贷款。
问题出现了，小刘是第一次买房，老刘却不是，这退税怎么个申请法？
如果父母上产权只是为了贷款申请需要，而首付和后续的供款都是来自小刘自己扛，小刘才是房子产权的实际所有人/受益人(beneficial owner), 而老刘只算得上个挂名的受托人(trustee). 通常客户们会选择以tenants-in-common的方式注册为户主，老刘占0.01%， 小刘占99.99%。这样一来，首次买房退税也是按照这个比例分配。老刘虽然不符合退税条件，但所占比例几乎可以忽略不计，对小刘的退税额度没有实际影响。
如果老刘和小刘选择以joint tenant方式注册为户主，那在交接的时候，小刘只能获得50%的退税。但安省财政厅也提供了另一个选择，就是在交接后，再去申报退税，申报时候需要提供老刘为受托人的证据（比如，银行出具信件证明老刘上产权是为了贷款需要，或者，老刘和小刘之间的受托人/受益人协议）。
夫妻共同买房
珍珍和大鹏正在筹划买房结婚。珍珍是多伦多本地人，大鹏来自温哥华。大鹏以前在温哥华读大学的时候买了一个小公寓，毕业搬到多伦多工作后就把公寓卖了。两个人把买房的交接日期定在了4月，正式领证结婚定在3月。在4月交接的时候，大鹏不再符合首次购房者条件，但珍珍可以，因为珍珍和大鹏成为夫妻后，大鹏名下没有住宅房产。如果采取夫妻常用的共同持有joint tenant方式，珍珍可以获得entire退税。
更新于2020年2月9日, jl
参考资料：
Land Transfer Tax Refunds for First-Time Homebuyers
请教一个问题：
回复删除A跟B共同拥有一处房产（joint tenant的关系），由于A需要用钱，决定把自己的一半房产转卖给C，C为全球首次购房。房子一半的价值为395000， 位于多伦多。请问，C是否可以按照395000的价钱，以首次买房的身份而只交付（网站上计算出来) $400元的转让税呢？
谢谢