用别墅做嫁妆，你可能失去半栋房子！

一位客户阿姨曾打来电话，满是担忧地问，“我们刚给女儿看准一套独立屋，准备买下。不过….女儿交了个男友，相处2年了，准备结婚，但我们老两口觉得这男友不太靠谱；一旦女儿带着房子结婚，是不是今后房子的一半就归女婿所有了？”

简单的答案是：如果两人当真过不下去，几年后不幸散伙，女儿这个重头嫁妆的资产净值房屋价值就要被二人平分。

离婚？平分的不只是别墅：

婚姻破裂后，财产如何分配？根据安省家庭法中的财产分割条款，我们大可以把婚姻看成一桩“商业合作”。不信你看，合伙人公司中的商业伙伴叫做“partner”, 人生伴侣也常常被称作 “partner”。在合伙企业中，商业伙伴利润平分，到了婚姻关系中，则是配偶双方的资产增长净值平分。

来看个简单的例子：

珍妮在28岁那年嫁给了高中同学杰克。珍妮是一名药剂师，杰克是一位儿科医生。结婚那年：

珍妮拥有	杰克拥有
一个互惠基金投资账户，账面价值3万元 一辆全新的CRV跑车，价值3.5万元，无贷款 2万元的学生贷款	一个定期储蓄账户，账面价值4万元 一辆2年新的凌志轿车，市价4万，贷款2万 200股苹果公司的股份，每股价值112
净资产=3万+3.5万-2万=4.5万	净资产=4万+（4万-2万）+112×200=8.24万

两个人决定不买房，一是工作太忙没时间扫雪剪草坪，二是暂时不打算要小孩。结婚后一直租住一套两室一厅的高级公寓。

3年后，珍妮和杰克打算分手，原因是杰克一门心思要去非洲当志愿者，珍妮不愿陪同前往，更无法放弃自己在多伦多的事业。

分手的时候，二人的财产清单如下：

珍妮	杰克
互惠基金投资账户，3万元增值到3万8 CRV跑车还开着，市价2万元 学生贷款还掉了6000元，还剩1.4万	储蓄账户还在，不过余额缩水到2万元 凌志轿车的贷款还清了，车的市价3万 200股的苹果公司股份，每股上涨到了250元
净资产= 3.8万+2万-1.4万=4.4万	净资产=2万+3万+5万=10万

这时候，我们就可以计算一下3年的婚姻生活后，两人各自的资产是增是减，增了多少，减了多少？

珍妮资产净增长=分手时资产总值-结婚时资产总值	杰克资产净增长=分手时资产总值-结婚时资产总值
4.4万-4.5万= - 1000 (负债归零)	10万-8.24万=17600

珍妮资产净值缩水，负债1000，根据财产分割原理，负债归零；杰克资产净值上涨1.76万。

结果：二人平分杰克的1.76万增值部分，杰克应付给珍妮1.76万/2=8800

如果结婚前，珍妮的父母送给她一栋别墅，结果会怎样？

电话中咨询阿姨的顾虑出现了，父母在子女婚前赠送房产，会不会反而帮了倒忙，让子女承受经济损失呢？答案是有可能，但也可以避免！

结局一：珍妮失去房子一半的价值

我们来假设珍妮和杰克在结婚时和离婚时资产均为零。唯独珍妮的父母在婚前赠送给她一栋三室一厅的独立屋，结婚后，小两口就一直住在里头，直到结束这段短暂的婚姻。独立屋购买的价格是60万，由于多伦多房价疯涨，到了离婚那年，房子涨到80万。

根据上述的公式，您可能会猜测，那增值的20万是不是要算做珍妮的资产净增长，面临被平分的结局？

不仅仅如此，因为婚后珍妮和杰克共同居住在这座房子里，这处房产便有了不一样的待遇，它被家庭法定义为“婚房Matrimonial Home”, 其全部价值都要算入珍妮在离婚时的净资产。因此，需要被平分的不是20万，而是房子的全部市价80万！

当然，法庭不会让离婚的配偶把房子从中间切开，一人一半，也不会把一楼判给太太，二楼判给先生。分割财产的结果只是一个数字，即：珍妮需要付给杰克40万。这时候，珍妮有什么选择呢？要不从房子中贷出40万支付给杰克，以后每月慢慢还清；要么只能将房子卖掉，把卖房款的一半拱手交给杰克了。

结局二：签订婚前协议或婚姻合同，保护珍妮的房产独有

好在珍妮的父母在赠送房产的时候就明确表示，为了保护珍妮对房屋资产的独有，二人必须签署”婚前协议 Prenuptial Agreement “（俗称Pre-Nup）才能正式领证。婚前协议中要写清楚，一旦婚姻破裂，房产的全部价值归珍妮所有，杰克无权分享。如果珍妮和杰克已经正式结婚，可以签署一份 “婚姻合同Marriage Contract”, 目的也是列出同样的条款，避免分手时房产价值被平分。

无论是婚前协议还是婚姻合同，都建议咨询专业的家庭法律师，以保证合同具有充分的法律效力。

有人问一位资深的家庭法律师：如果未婚夫/妻拒绝签署婚前协议，并因此大闹一场，该怎么办？难道这婚不结了？

律师回答：如果 两个人在结婚前不能平心静气地讨论这样的重大财务问题，万一婚姻半途而废，岂不是矛盾会更加激化？再者，如果还没结婚就为财产而发生争端，一旦结婚了，会不会也为家庭财务和重大决定而吵得不可开交呢？这样的婚，暂时不结也罢！

对于很多中年结婚或是二婚的夫妻，婚前协议或婚姻合同反倒更为普遍，也更为二人所接受。有的夫妻表示，虽然两人关系亲密，生活中不分彼此，但毕竟各自奋斗了大半辈子，积累了可观的财富。签署婚姻合同，是对二人关系的严肃考虑和重视；有合同在手，反而多了一份安心，而减少了婚后矛盾的发生。

婚姻屋的三大“特权”

在之前的案例分析文章中，我们遇到了一对冤家夫妇，自打结婚以后，二人战争从未停火。终于，法官出面平息战火的时刻到了。法官发现，两人虽然各执一词，互相控诉，但对孩子却都关爱有加。唯一的区别就是：母亲试图让父亲从孩子的人生中彻底蒸发，而父亲，在两口子吵架之余，表示愿意和前妻合作，共同抚养孩子长大成人。终于，在审阅了长篇累牍的证词后，法官决定：孩子的临时监护权归父亲，并且，为了让孩子免受大人争吵不休的伤害，命令“不合作”的母亲搬出“婚姻屋”（matrimonial home)。

要知道，婚姻屋的显著特权之就是：无论房子的产权在谁名下，正式结婚的夫妻双方均享有在房子中居住的权利。这一权利在安省的家庭法中被称为“Equal rights to possession”。要想打破这一特权，怎么办？当事人可以向法庭申请”婚姻屋专有居住权“ （Exclusive possession of matrimonial home), 这一申请被批准的几率非常小，可见以上案例真是个特例。

法官在审阅”婚姻屋专有居住“的申请中，会考虑到如下情形：

• 孩子的最佳利益将受到怎样的影响
• 任何法庭已经做出的关于家庭财产分配的决定，任何法庭的抚养费决定
• 夫妻双方的财务状况，可支付能力
• 任何夫妻双方签订过的协议
• 如果决定让一方搬出居住，是否能找到合适的，可支付得起的房子
• 夫妻中的一方对配偶或是孩子有暴力行为

1. 
   

让我们就再来看个特例：

凯特和哈罗德都各自有一段不成功的婚姻，三年前，他们带着各自的子女再度结合。结婚的时候，凯特带来了自己的房产，为了保护这处房子不受家庭法中财产分割条款的影响（婚姻屋价值平分），凯特和哈罗德签订了婚前协议，规定”一旦两人婚姻终止，在财产分割前，房子卖掉后的款项需全部交予凯特“。不幸这段婚姻真的走向终结，丈夫哈罗德搬到了一辆配有厨房，洗手间，卧室的20尺房车中，凯特仍住在”婚姻屋“中。

尽管哈罗德已经搬了出去，凯特还是在哈罗德外出度假的时候，向法庭递交了”婚姻屋专有居住“的申请。为啥呢？据凯特的证词说，哈罗德是个狂暴的酒徒，他几年来一直对她言语暴力，去年的时候，他开始动手推搡她，甚至还掐住她的脖子威胁要让她窒息，直到孩子把两个人拉开才罢休。就在两人正式分居前，哈罗德曾威胁凯特：要是这房子不让他住，他就一把火烧掉房子。为了表示”我是动真格的“，哈罗德还拎着一罐汽油到凯特面前晃悠。

法官也注意到两人签署的婚前协议：正因为哈罗德没有产权，这房子的价值和他无关，所以凯特担心他有可能真的烧掉房子。

另外，哈罗德的确有其他住处，即使搬出婚姻屋，也不会露宿街头。

考虑到以上的综合因素，法官同意凯特在正式的庭审前，拥有对婚姻屋的专有居住权。不过，为了保障法庭程序的公平，法官又加上一条：单听凯特一人的证词就做出判决有失公正，完全忽略配偶的证词也是不负责任，所以，在法庭决议做出的10天内，此动议可以返回法庭再次听证，以便哈罗德有机会陈述他的证词。

除了夫妻双方平等的居住权，婚姻屋还有两个重要特权，其一，涉及到财产的归属；其二，涉及到房产的按揭及买卖交易，了解这些特权，提前做好规划，可以避免很多让人头疼的家庭与财产纠纷：

婚姻屋的特殊身份

什么是婚姻屋：

安省家庭法第18条第1款这样定义婚姻屋(Matrimonial Home): 配偶任何一方或双方共有的房产，在当前，或分居之时，配偶二人惯常的住所。

根据这一定义，一对夫妇可以拥有多个婚姻屋：位于北约克的独立屋，位于Moskoka的度假小木屋，位于市中心的公寓单元…

婚姻屋的特殊待遇：

法律赋予婚姻屋的特权实在不少，博主认为这样的待遇来自传统社会价值观中对婚姻关系稳固长久的重视：因为离婚太贵，所以不得不非常慎重。

财产分割时特殊对待：

离婚贵，其中一个重要的原因便涉及到婚姻屋，在之前的文章中我们分享过：“用别墅做嫁妆，您可能失去一半房产。” 如果您和配偶婚后居住的房子是您婚前独自购买的，虽然您有独立的产权，但一旦婚姻破裂，房屋的全部价值都要算作您的净资产，面临被平分的命运。

当然我们也提到，签署婚姻协议，明确财产权属，可以有效保护双方财产，避免财务争端。

配偶双方平等的居住权：

房子可能在您名下没错，不过一旦成了婚姻屋，只要没离婚，您的配偶就有了法律赋予的“居住权”，您不能把他/她扫地出门。

多年以前，拥有房产的配偶为了把另一半赶跑，干脆将房子挂牌卖掉，但是这一招如今已经不灵了。立法者发现这一现象后，对家庭法进行了修订，于是，就有了下一条，

房产交易中的特殊对待：

房产贴上婚姻屋的标签后，便失去了买卖自由的身份。配偶的任何一方不得擅自买卖房产，或用房产的价值抵押做贷款。除非：另一方配偶许可；或，另一方配偶弃权。

如果配偶一方在另一半不知情的状况下，擅自把房子出售，这笔交易可能会被法庭宣布无效。除非，买家完全本着诚信原则，且不知道自己购买的房产实际是“婚姻屋”。

注册指定婚姻屋：

婚姻屋的特权这么多，让那些有多处房产的人们有点吃不消了：我带着3处房产结婚，难道一夜之间，就要和另一个人全部共享？有一个办法，可以让您指定一处房产作为婚姻屋，而其他所有的房产，即使您还和配偶共同使用，也可以免于被贴上婚姻屋的法律标签。

这一招就是：您和配偶共同在土地产权系统中注册指定一所房子作为婚姻屋。地产律师可以为那你们完成这一注册。注册完成后，你们的婚姻屋，就此一处。

如果房子在您配偶名下，您想限制他/她将房子随意处置的自由，保障自己的“居住权”，您可以单方在产权上注册，指定你们平日居住的房子为婚姻屋，这样他/她要想卖房子，申请按揭之前，都必须经过您的同意才行。