交易法律和税务问题的超值大礼包：婚姻房，主要自住房，首要住所？

签好买卖房产合约，并找到交接律师后，您总会在律师的问卷上看到这样的问题：

• 房产的用途是自住还是出租？
• 房产是否由您和您的已婚配偶共同居住？

律师为什么会关心这样的家务事呢？这要从房产的多重身份说起。一栋房子，除了有它的城市地址，有它的法律描述，也有它在不同法律法规中的特殊身份。这些多样身份，决定了地产交易中的关键程序和税务问题。

本篇从民用房产交易的角度，介绍房产的三个常见身份： 婚姻房(Matrimonial Home)，主要自住房(Principal Residence)，首要居所 (Primary Place of Residence)

让我们继续跟随本博网红主人公大鹏同学和珍珍同学（一对多伦多的年轻夫妻）的故事，来看看这几个概念的应用：

 婚姻房(Matrimonial Home)：

 什么是婚姻房

• 大鹏和珍珍正式领证结婚后共同居住的房产，产权可以在大鹏一人名下，珍珍一人名下，或两人联名所有，也可以是两人租住的房产；
• 房产可包括两人在多伦多郊区的独立屋，用于周末休闲；市中心金融区的小公寓，用于周一到周五上班歇脚；多伦多北部度假区的小木屋，每年夏天的周末去钓鱼烧烤；所以，婚姻屋可以不止一套；
• 由于婚姻屋和其特权是由安省的家庭法说了算的，因此安省之外的房产，只作为一般资产对待，而不享有婚姻屋的特权；
• 如果珍珍和大鹏没有领证结婚，而是同居夫妻，则不存在婚姻房的概念（同居夫妻房产的权利和义务问题，不在本篇讨论之列）

婚姻房特权

• 结婚后买第一套房的时候，大鹏已经开始工作，珍珍还在读书，没有收入。贷款经理说，用大鹏一个人的名字拿到贷款的几率更高。所以产权上自然也就只能写大鹏。但是珍珍也要到律师办公室签署贷款文件，作为配偶许可大鹏抵押婚姻房获得贷款;
• 搬进新房不久的一天，珍珍和大鹏为了家务事争吵起来，越吵越凶。大鹏怒气冲冲地亮出房产证说，这房子是我的，首付是我爸妈出的，贷款和地税也是我付的，你现在要么给我蒸一锅大包子，要么卷铺盖走人。珍珍由于早就看了本博客，理直气壮地地亮出结婚证，正告大鹏： 这房子是婚姻房，我虽然没有产权，也有居住权，你休想赶走我。如果你要闹离婚，这房子的价值我还得分一半呢。大鹏非常后悔没有及时看到本博客，也没有考虑用婚前协议或是婚内协议保护父母的首付和自己的投入。大鹏沉默片刻，乖乖掏出手机，从附近的包子店定了个外卖。至于房子的事情，再从长计议吧。离婚的经济成本太高，虽然可以用来要挟对方，但真要实施起来，可能还离不起。（要对这一知识点有更多了解，需借助家庭法律师的专业意见);
• 几年后，珍珍和大鹏还是一对偶尔吵架的模范夫妻。珍珍也有了不错的工作和收入，两人打算卖掉小房子换个大房子，为生儿育女创造空间。虽然现有房产的卖家只是大鹏一个人，珍珍也要到律师办公室签署卖房文件，作为配偶许可大鹏出售婚姻房.

婚姻房的身份会在产权上体现出来吗？

 答案一：会的

 大鹏质问自己的卖房律师：产权上就我一个人的名字，干嘛要老婆也来签字，她工作很忙不好请假的。

律师回答：我们在产权调查中查看了当年买房时候登记的贷款，上面有珍珍作为配偶的签字许可。

而且您也在问卷上告诉我们，这是您和珍珍女士一起居住的房产。所以麻烦您老婆请个假吧。

 答案二：不会的

大鹏的卖房律师和买家律师忙乱中都没有调出贷款注册仔细查看，大鹏也没有如实告诉律师房产是婚姻屋。

从基本的产权状况中，只能看到户主的信息，而看不到房产是否为婚姻房。

（虽然如此，卖家签署的交接文件中，有一份宣誓书，要大鹏如实陈述婚姻房现状。在宣誓书上故意撒谎属于伪证罪。）

 答案三：会的，珍珍可以在产权上做手脚

自从那次包子事件的吵架后，珍珍还是觉得担心，自己的名字不在产权上，万一大鹏偷偷卖房，然后玩失踪怎么办。

珍珍背着大鹏，咨询了家庭法律师，又联系了地产律师，单方在产权上注册了“婚姻房指定”。这样一来，无论是换贷款还是卖房子，都无法绕过珍珍。

当然这一招在和平夫妻间不太可能用到，我们通常看到的是，在离婚大战拉开序幕的备战时期使用。至于此招还有什么其他妙用，就要请教家庭法律师了。

 关于婚姻屋特权和离婚资产分配的更多细节，本篇不予讨论。您可以参考以下博客文章进行初级科普。如果遇到实际问题，一定要以家庭法律师的专业建议为准

 婚姻屋的特权

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主要自住房(Principal Residence)

我们这里讨论的主要自住房，和会计师们常常挂在嘴边的主要自住房不完全是一个概念。从税务规划的角度上，有多套房屋的纳税人可以指定主要自住房，从而获得增值税的豁免。主要自住房的居住者可以是纳税人本人，也可以是纳税人的配偶或子女。对此话题感兴趣的同学请咨询会计师，或参考枯燥冗长的加拿大税务局出版物：Income Tax Folio S1-F3-C2, Principal Residence

交易律师所关心的主要自住房，则是和土地传让税(Land Transfer Tax)首次买房退税的资格有关。根据安省财政厅的要求，首次买房者退税的条件之一，就是买家本人需要将房产作为主要自住房，衡量依据是在交接日起9个月内入住。至于房产3年5年后是否仍为买家的主要自住房，则不是交易时刻所考量的议题。

 关于更多首次买房土地转让税退税知识点，请参考本博客文章：首次买房退税

 首要住所（Primary Place of Residence)

首要住所的概念，会在楼花房花交接中用到，是自住型买家HST退税条件之一。

这一条件包含几个要素：

1. 第一，居住者在全球范围内只能拥有一处“首要住所”； 
2. 第二， 居住者的身份，必须是签署合同的买家本人，或亲属（Relation, 由Income Tax Act定义，包括父母，祖父母，子女，养子女,孙子女，亲兄弟姐妹，妻子丈夫，同居配偶； 前夫前妻--只针对HST Rebate适用); 
3. 第三，将房产作为主要住所的意图需要在签约购买楼花的时刻体现出来。

用人类语言来解释一下这几个要素：

1.  珍珍听说公寓楼花是很好的投资机会，就在离自己居住的独立屋不远的交通枢纽地带购入一处楼花，交接时候，珍珍并不打算搬进公寓，但又想获得2万多的退税，怎么办？珍珍灵机一动，老爸老妈很快就要来旅游探亲了，既然他们符合亲友定义，可以把居住者写成爸妈获得自住退税吗？ --- 珍珍的父母都没有加拿大身份，且在国内拥有住房，他们目前只在夏季来多伦多小住，多数时间还是生活在国内的。这处公寓并不能视作其父母的首要居所。珍珍可以将公寓出租，再去申请出租型的HST Rebate.
2.  珍珍和大鹏看上了一处房花，打算房子建成后搬进去自住。但是交接临近之际，贷款压力测试出台，两人的收入申请到贷款十分困难，因此求助多伦多的富豪大伯，请大伯也一起上产权，好拿到银行贷款。建筑商提供了合同修改版，将大伯作为买家加入合同。交接如期进行，但大伯从未搬入。---根据CRA近年的案例，所有的买家或其符合条件的亲属必须一个不落地入住，才能拿到自住型退税。虽然听起来很不讲道理，珍珍和大鹏就这样和退税失之交臂。但如果出手援助的人不是大伯，而是大鹏的亲爹，那么就好办了。买家：珍珍，大鹏，鹏爹；入住者：珍珍，大鹏，鹏爹的亲属（大鹏），退税拿到！【更新于2020年5月，刚刚查看了最近建筑商的交接文件，特别对这一要素划重点，并要求买家提供宣誓书；新的案例法可能改写这一原理...】
3.  珍珍和大鹏在多伦多市金融区投资了一处楼花，签约时两人已经拥有北边的独立屋。交接后大鹏偶尔加班太晚，会在金融区的公寓歇脚，但多数日子，他都会准时搭乘go-train回到郊区的独立屋，和珍珍共进晚餐。--- 此处公寓不是大鹏的主要住所。要安全符合退税条件，不如先出租一年，拿到出租退税，日后如果需要再收回自用。
4.  珍珍和大鹏都是自雇职业，多数时间在家办公。2年前，他们在金融区投资了一个studio独间公寓，面积不超过500尺。公寓交接时候获得了自住HST 退税，还忙乎一阵把证件地址改到新房。几个月后，由于宝宝出生，珍珍歇了产假收入减少，两人将公寓出售套现。不久，CRA来追债讨回退税, 追债理由：签约时两人已经拥有郊区独立屋，两人的工作场所多数在家而不是市中心，两人入住小于500尺的独间公寓不合常理，退税要连本带息归还CRA。

希望能追根溯源的同学，可以移步参考CRA文件：GST/HST New Housing Rebate RC4028(E) Rev. 10/16

写到此处，作者自己把自己惊吓到了，究竟是怎样的精神和意志和脑洞，居然把三个文章生生串成了一个文章，读起来一阵气短。只好起一个炫目的标题来为这个大杂烩正名。

JL更新于May 26, 2020. 本文不能作为法律和税务建议，只作为一般科普。如专业人士发现本文谬误，请不吝赐教。

在本文调研过程中，我曾多次参考并反复阅读JK TAX的税务博客，特此鸣谢。想获取更多税务知识的朋友，这个博客是启蒙的好资源：

https://jktax.ca/category/blog-chinese/