复习安省Planning Act s. 50 subdivision control

Planning Act Section 50，对于开发商如影随形，从买地，攒地，规划，重新切割地块，卖给建筑商，每走一步，都要停下来看看有没有踩到Planning Act雷区，而导致买卖或是贷款交易前功尽弃。

对于民用住宅交易，特别是比较新的城市住宅，由于已经从开发规划的轮回中走了一圈，排雷游戏直接跳过初级阶段，就无需再步步为营了。但这也容易让从业者们麻痹大意，加之错觉产权保险是超级避雷针，致使Planning Act的危险指数大大被低估。

再次翻看Stewart Title每年一次的讲座，发现各位嘉宾一直在不厌其烦反复唠叨此话题。以此提醒我常常复习直到完全理解，运用自如。

复习资料：

1.Section 50 of the Planning Act Keeps Causing Real Estate Title Problems - Torkin Manes, May 2015
2. Section 50 exceptions - Practice Pro, September 2014
3. Stewart Title Lecture, Claims- Back to the Basics, April 2019
4. Stewart Title Lecture 2016

这里先聊聊常规城市民用物业。对于农地，空地，商业用地，乡村代开发荒地，度假屋等，需考虑更多层面，尽职调查情况也更为复杂，需另辟话题。其复杂性并不是因为土地表面物理属性，而是产权注册属性。

言归正传。如今您在城市里居住或每日开车经过的居民小区，都是经过开发商规划，市政审批，辅以各类配套设施，公园学校便民商业环绕其间。小区的底板，就是一个叫做plan of subdivision的大沙盘。

对于已经归入 Subdivision 和共管公寓的民用地产，如果Exception适用（whole lot or block on a plan of subdivision; whole condo unit), 可以无需忧虑Planning Act违规. 也就是确认过legal description后即可确认Planning Act合规. 常见于独立屋和共管公寓楼盘。在Land Title系统里，Subdivison Plan 的格式是区域代码(Land Registry Office Number)加大写的M开头再加编号，很好辨认。

请注意Common Element Condo的Freehold地块不在赦免之列，此类房产常以Townhouse形式出现,多是part of block地块, 因此仍然要考察Planning Act合规。

常规城市住宅交易，在subdivision的大背景中，可能踩雷的场景:

房产位于“Part lot or part block on a plan of subdivision”， 多见于半独立，镇屋； 从建筑商处交接时有part lot control exemption by-law，但几年后Bylaw失效

举例说明：

1. 夫妻两人购买了相邻房产，房产不属于赦免范畴。原始注册结构：老公持有A，老婆持有B，Fine, 注册业主不同，没有Planning Act violation.  两年后用A申请贷款，真金银行要求老婆也上产权，Fine, 注册业主仍然不同； 四年后用B申请贷款，青铜银行要求老公也上产权，问题出现了，A和B的产权都变成了老公+老婆，A和B产权Merge, 必须视作一个地块处置，在没有政府Consent的前提下，青铜银行的律师只在B上注册了贷款---该贷款被视作无效。

教训：律师在经办青铜银行的贷款时应询问夫妻是否拥有相邻房产，并告知二人同上产权的后果； 如果无法更改青铜银行的要求，其贷款必须注册在两个房产的产权上。

2.  夫妻两人购买了相邻半独立房花，两个人一起上产权，从建筑商处购买的时候由于part lot control exemption by-law的存在，不存在Planning Act violation. 三年后两人离婚，房子一人一个分了家。但由于分家之日上述by-law已经失效，产权分割的交易触犯了Planning Act, 需要和政府Commitee of Adjustment申请补救(technical severance)。

教训：律师在进行房花购买交接时应查看part lot control exemption by-law 的有效期限，并告知客人一但by-law失效后产权将合并，客人不能再单独处置其中一处房产，除非获得政府consent.