用别墅做嫁妆，你可能失去半栋房子！

一位客户阿姨曾打来电话，满是担忧地问，“我们刚给女儿看准一套独立屋，准备买下。不过….女儿交了个男友，相处2年了，准备结婚，但我们老两口觉得这男友不太靠谱；一旦女儿带着房子结婚，是不是今后房子的一半就归女婿所有了？”

简单的答案是：如果两人当真过不下去，几年后不幸散伙，女儿这个重头嫁妆的资产净值房屋价值就要被二人平分。

离婚？平分的不只是别墅：

婚姻破裂后，财产如何分配？根据安省家庭法中的财产分割条款，我们大可以把婚姻看成一桩“商业合作”。不信你看，合伙人公司中的商业伙伴叫做“partner”, 人生伴侣也常常被称作 “partner”。在合伙企业中，商业伙伴利润平分，到了婚姻关系中，则是配偶双方的资产增长净值平分。

来看个简单的例子：

珍妮在28岁那年嫁给了高中同学杰克。珍妮是一名药剂师，杰克是一位儿科医生。结婚那年：

珍妮拥有	杰克拥有
一个互惠基金投资账户，账面价值3万元 一辆全新的CRV跑车，价值3.5万元，无贷款 2万元的学生贷款	一个定期储蓄账户，账面价值4万元 一辆2年新的凌志轿车，市价4万，贷款2万 200股苹果公司的股份，每股价值112
净资产=3万+3.5万-2万=4.5万	净资产=4万+（4万-2万）+112×200=8.24万

两个人决定不买房，一是工作太忙没时间扫雪剪草坪，二是暂时不打算要小孩。结婚后一直租住一套两室一厅的高级公寓。

3年后，珍妮和杰克打算分手，原因是杰克一门心思要去非洲当志愿者，珍妮不愿陪同前往，更无法放弃自己在多伦多的事业。

分手的时候，二人的财产清单如下：

珍妮	杰克
互惠基金投资账户，3万元增值到3万8 CRV跑车还开着，市价2万元 学生贷款还掉了6000元，还剩1.4万	储蓄账户还在，不过余额缩水到2万元 凌志轿车的贷款还清了，车的市价3万 200股的苹果公司股份，每股上涨到了250元
净资产= 3.8万+2万-1.4万=4.4万	净资产=2万+3万+5万=10万

这时候，我们就可以计算一下3年的婚姻生活后，两人各自的资产是增是减，增了多少，减了多少？

珍妮资产净增长=分手时资产总值-结婚时资产总值	杰克资产净增长=分手时资产总值-结婚时资产总值
4.4万-4.5万= - 1000 (负债归零)	10万-8.24万=17600

珍妮资产净值缩水，负债1000，根据财产分割原理，负债归零；杰克资产净值上涨1.76万。

结果：二人平分杰克的1.76万增值部分，杰克应付给珍妮1.76万/2=8800

如果结婚前，珍妮的父母送给她一栋别墅，结果会怎样？

电话中咨询阿姨的顾虑出现了，父母在子女婚前赠送房产，会不会反而帮了倒忙，让子女承受经济损失呢？答案是有可能，但也可以避免！

结局一：珍妮失去房子一半的价值

我们来假设珍妮和杰克在结婚时和离婚时资产均为零。唯独珍妮的父母在婚前赠送给她一栋三室一厅的独立屋，结婚后，小两口就一直住在里头，直到结束这段短暂的婚姻。独立屋购买的价格是60万，由于多伦多房价疯涨，到了离婚那年，房子涨到80万。

根据上述的公式，您可能会猜测，那增值的20万是不是要算做珍妮的资产净增长，面临被平分的结局？

不仅仅如此，因为婚后珍妮和杰克共同居住在这座房子里，这处房产便有了不一样的待遇，它被家庭法定义为“婚房Matrimonial Home”, 其全部价值都要算入珍妮在离婚时的净资产。因此，需要被平分的不是20万，而是房子的全部市价80万！

当然，法庭不会让离婚的配偶把房子从中间切开，一人一半，也不会把一楼判给太太，二楼判给先生。分割财产的结果只是一个数字，即：珍妮需要付给杰克40万。这时候，珍妮有什么选择呢？要不从房子中贷出40万支付给杰克，以后每月慢慢还清；要么只能将房子卖掉，把卖房款的一半拱手交给杰克了。

结局二：签订婚前协议或婚姻合同，保护珍妮的房产独有

好在珍妮的父母在赠送房产的时候就明确表示，为了保护珍妮对房屋资产的独有，二人必须签署”婚前协议 Prenuptial Agreement “（俗称Pre-Nup）才能正式领证。婚前协议中要写清楚，一旦婚姻破裂，房产的全部价值归珍妮所有，杰克无权分享。如果珍妮和杰克已经正式结婚，可以签署一份 “婚姻合同Marriage Contract”, 目的也是列出同样的条款，避免分手时房产价值被平分。

无论是婚前协议还是婚姻合同，都建议咨询专业的家庭法律师，以保证合同具有充分的法律效力。

有人问一位资深的家庭法律师：如果未婚夫/妻拒绝签署婚前协议，并因此大闹一场，该怎么办？难道这婚不结了？

律师回答：如果 两个人在结婚前不能平心静气地讨论这样的重大财务问题，万一婚姻半途而废，岂不是矛盾会更加激化？再者，如果还没结婚就为财产而发生争端，一旦结婚了，会不会也为家庭财务和重大决定而吵得不可开交呢？这样的婚，暂时不结也罢！

对于很多中年结婚或是二婚的夫妻，婚前协议或婚姻合同反倒更为普遍，也更为二人所接受。有的夫妻表示，虽然两人关系亲密，生活中不分彼此，但毕竟各自奋斗了大半辈子，积累了可观的财富。签署婚姻合同，是对二人关系的严肃考虑和重视；有合同在手，反而多了一份安心，而减少了婚后矛盾的发生。

婚姻屋的三大“特权”

在之前的案例分析文章中，我们遇到了一对冤家夫妇，自打结婚以后，二人战争从未停火。终于，法官出面平息战火的时刻到了。法官发现，两人虽然各执一词，互相控诉，但对孩子却都关爱有加。唯一的区别就是：母亲试图让父亲从孩子的人生中彻底蒸发，而父亲，在两口子吵架之余，表示愿意和前妻合作，共同抚养孩子长大成人。终于，在审阅了长篇累牍的证词后，法官决定：孩子的临时监护权归父亲，并且，为了让孩子免受大人争吵不休的伤害，命令“不合作”的母亲搬出“婚姻屋”（matrimonial home)。

要知道，婚姻屋的显著特权之就是：无论房子的产权在谁名下，正式结婚的夫妻双方均享有在房子中居住的权利。这一权利在安省的家庭法中被称为“Equal rights to possession”。要想打破这一特权，怎么办？当事人可以向法庭申请”婚姻屋专有居住权“ （Exclusive possession of matrimonial home), 这一申请被批准的几率非常小，可见以上案例真是个特例。

法官在审阅”婚姻屋专有居住“的申请中，会考虑到如下情形：

• 孩子的最佳利益将受到怎样的影响
• 任何法庭已经做出的关于家庭财产分配的决定，任何法庭的抚养费决定
• 夫妻双方的财务状况，可支付能力
• 任何夫妻双方签订过的协议
• 如果决定让一方搬出居住，是否能找到合适的，可支付得起的房子
• 夫妻中的一方对配偶或是孩子有暴力行为

1. 
   

让我们就再来看个特例：

凯特和哈罗德都各自有一段不成功的婚姻，三年前，他们带着各自的子女再度结合。结婚的时候，凯特带来了自己的房产，为了保护这处房子不受家庭法中财产分割条款的影响（婚姻屋价值平分），凯特和哈罗德签订了婚前协议，规定”一旦两人婚姻终止，在财产分割前，房子卖掉后的款项需全部交予凯特“。不幸这段婚姻真的走向终结，丈夫哈罗德搬到了一辆配有厨房，洗手间，卧室的20尺房车中，凯特仍住在”婚姻屋“中。

尽管哈罗德已经搬了出去，凯特还是在哈罗德外出度假的时候，向法庭递交了”婚姻屋专有居住“的申请。为啥呢？据凯特的证词说，哈罗德是个狂暴的酒徒，他几年来一直对她言语暴力，去年的时候，他开始动手推搡她，甚至还掐住她的脖子威胁要让她窒息，直到孩子把两个人拉开才罢休。就在两人正式分居前，哈罗德曾威胁凯特：要是这房子不让他住，他就一把火烧掉房子。为了表示”我是动真格的“，哈罗德还拎着一罐汽油到凯特面前晃悠。

法官也注意到两人签署的婚前协议：正因为哈罗德没有产权，这房子的价值和他无关，所以凯特担心他有可能真的烧掉房子。

另外，哈罗德的确有其他住处，即使搬出婚姻屋，也不会露宿街头。

考虑到以上的综合因素，法官同意凯特在正式的庭审前，拥有对婚姻屋的专有居住权。不过，为了保障法庭程序的公平，法官又加上一条：单听凯特一人的证词就做出判决有失公正，完全忽略配偶的证词也是不负责任，所以，在法庭决议做出的10天内，此动议可以返回法庭再次听证，以便哈罗德有机会陈述他的证词。

除了夫妻双方平等的居住权，婚姻屋还有两个重要特权，其一，涉及到财产的归属；其二，涉及到房产的按揭及买卖交易，了解这些特权，提前做好规划，可以避免很多让人头疼的家庭与财产纠纷：

婚姻屋的特殊身份

什么是婚姻屋：

安省家庭法第18条第1款这样定义婚姻屋(Matrimonial Home): 配偶任何一方或双方共有的房产，在当前，或分居之时，配偶二人惯常的住所。

根据这一定义，一对夫妇可以拥有多个婚姻屋：位于北约克的独立屋，位于Moskoka的度假小木屋，位于市中心的公寓单元…

婚姻屋的特殊待遇：

法律赋予婚姻屋的特权实在不少，博主认为这样的待遇来自传统社会价值观中对婚姻关系稳固长久的重视：因为离婚太贵，所以不得不非常慎重。

财产分割时特殊对待：

离婚贵，其中一个重要的原因便涉及到婚姻屋，在之前的文章中我们分享过：“用别墅做嫁妆，您可能失去一半房产。” 如果您和配偶婚后居住的房子是您婚前独自购买的，虽然您有独立的产权，但一旦婚姻破裂，房屋的全部价值都要算作您的净资产，面临被平分的命运。

当然我们也提到，签署婚姻协议，明确财产权属，可以有效保护双方财产，避免财务争端。

配偶双方平等的居住权：

房子可能在您名下没错，不过一旦成了婚姻屋，只要没离婚，您的配偶就有了法律赋予的“居住权”，您不能把他/她扫地出门。

多年以前，拥有房产的配偶为了把另一半赶跑，干脆将房子挂牌卖掉，但是这一招如今已经不灵了。立法者发现这一现象后，对家庭法进行了修订，于是，就有了下一条，

房产交易中的特殊对待：

房产贴上婚姻屋的标签后，便失去了买卖自由的身份。配偶的任何一方不得擅自买卖房产，或用房产的价值抵押做贷款。除非：另一方配偶许可；或，另一方配偶弃权。

如果配偶一方在另一半不知情的状况下，擅自把房子出售，这笔交易可能会被法庭宣布无效。除非，买家完全本着诚信原则，且不知道自己购买的房产实际是“婚姻屋”。

注册指定婚姻屋：

婚姻屋的特权这么多，让那些有多处房产的人们有点吃不消了：我带着3处房产结婚，难道一夜之间，就要和另一个人全部共享？有一个办法，可以让您指定一处房产作为婚姻屋，而其他所有的房产，即使您还和配偶共同使用，也可以免于被贴上婚姻屋的法律标签。

这一招就是：您和配偶共同在土地产权系统中注册指定一所房子作为婚姻屋。地产律师可以为那你们完成这一注册。注册完成后，你们的婚姻屋，就此一处。

如果房子在您配偶名下，您想限制他/她将房子随意处置的自由，保障自己的“居住权”，您可以单方在产权上注册，指定你们平日居住的房子为婚姻屋，这样他/她要想卖房子，申请按揭之前，都必须经过您的同意才行。

交接倒计时-买房篇

当您的买房交接进入15天倒计时，您需要安排和考虑：

贷款贷款贷款：

为了给您的律师及团队充分的时间浏览银行要求，准确无误地准备好交接文件。您应该在交接前至少10个工作日完成签署贷款合约。并同时把律师的姓名，联系方式交给您的贷款顾问。

房屋保险:  没有贷款的朋友，请自行安排房屋火险和财产险。有贷款的朋友，您的保单中要把贷款机构信息也加进去，作为"loss payee". 当您的贷款落实后，律师会根据贷款机构的文件说明，告诉您贷款机构的确切名称及地址。

购买公寓楼盘物业，大楼的钢筋铁骨部分由公寓保险涵盖。强烈建议您为自己的单元购买财产险/第三方责任险，保障范围可包括：升级的木地板，价格不菲的红木家具，墙面，电器，珠宝等；维修期间的租房费用； 涵盖大楼保险的Deductible (自掏腰包部分）。我们最常听到的关于公寓物业的风险，来自邻居的不慎漏水事件（水管爆裂，洗碗机故障) 。

交接日前您的律师必须拿到贷款机构所认可的保险证书，才可以放款及完成过户注册。

土地转让税： 交接款项包含土地转让税Land Transfer Tax，您的经纪应该给您打过预防针了。关于这笔税要交多少，首次买房人能享有怎样的优惠，请看安省土地转让税。

城市地税:  在交接完成后，买卖双方的律师都应给城市地税部门发信，通知交接完成，户头更名。但我们最近也从大多地区某些城市的地税部门了解到，他们不再接受律师的转名信，而是以公共评估机构MPAC的信息为准。MPAC收集政府电子系统中的产权登记信息，再传递给市政地税部门。这一程序大概会历时一个月左右。因此，如果您交接后没有立刻收到新的税单，或是收到了税单但仍显示前户主的名字，不要惊慌，很可能是城市地税部门还没有开始处理。如果两个月后依然没有更新的税单，请直接致电您的城市地税部门查询。

公寓物业费： 购买公寓物业的朋友，交接后尽快携带您的过户证明和证件到大楼的管理处登记注册，开通物业费自动扣费，开通独立读表的水电气账户，了解大楼基本规则和设施使用。购买共管镇屋的客户，管理处可能不在小区里, 律师会在交接前协助沟通，获得管理费开户表格。

水电气账户：

• 购买非公寓物业的朋友，请访问水电气供应商的网站，填写在线表格完成开户，并设置账单接收方式。
• 购买公寓物业的朋友，如水电气已经包在物业费中，则无需单独开户。
• 如公寓单元设有独立的电表或水电，有可能由当地电力公司直接管理账单，也可能由第三方电表公司代为管理-您的公寓管理处会提供开户表格。
• 多伦多及周边城市的水电气供应商名单及开户链接，请看这里。

热水炉租赁Water Heater Rental： 很多家庭的热水炉租金是由天然气公司Enbridge代为收取，在您每月的Enbridge账单上显示，如果是这种情况， 只需开通Enbridge户头即可。 如果您的热水炉租赁有单独的账单，我们会向卖房律师索要供应商信息，并指导您进行开户程序。

新屋保险Tarion： 购买7年内的新房，Tarion保障期未过。 买家律师在交接时会要到Tarion保单，转给买家。

合同中的修缮条款：如果买卖合约中包含了卖家需完成的修缮义务，买家和经纪通常会在交接前1-2日内再安排一次看房，检查对照修缮情况。您要是觉得修缮结果不符合买卖合同约定，拍下照片，通过经纪立即和卖家沟通。同时告知律师，作为交接条件把关。

那么如何决定卖家是否违约，违约程度如何？作为深居办公室的律师，我们实在也难以定夺。如果买家能提供验房师和专业施工人员出具的确凿证据及修缮费用证明，证明卖家未能完成合约条款，买家律师可要求留置卖房款，直到修缮完成，才能放款给卖家。买家律师也可能要求卖家直接降价，交接后由买家自费修理。不同案例的解决方法不同，处理方式以有凭有证，合情合理，依循买卖合约条款为考量标准。

签字： 理想情况，我们会尽量把签字安排在交接日前至少3个工作日左右，给一些发现问题解决问题的缓冲时间。这样安排的前提是贷款必须到位。在收到贷款信息后，我们才能把签字的文件起草完成，同时也把您账单上的数字确认下来---也就是可以告诉您需要带多少钱给我们的信托账户。

签字时请携带：两份证件原件；购买公寓楼花的朋友，带好空白支票本。选择小银行和私贷的朋友，也要带好空白支票本。

钥匙：买房交接当日，双方律师确认收到对方的文件或款项后，共同完成产权过户的电子注册。 注册时间通常是下午3-5点之间。注册过后钥匙和过户证明可以交付买家。 如果不是急着等房子住，建议您把搬家时间安排在第二天或以后。若是您急着搬家，提前和律师及助理说好，尽量让您早些拿到钥匙。

不过，贷款来自小银行或私贷的朋友，要做好心理准备，交接完成的时间不会太早---而且交接当天您要随时盯着手机，小银行和律师可能联络您获得额外信息和文件。咱们之前有朋友把小银行审批部门的电话当成了广告电话，几番都不接，导致放款延迟了好几个小时。

更改邮寄地址：交接后，所有给您邮寄账单收据通知的各种机构公司单位，凡是您能想到的，请一一通知他们更改邮寄地址。

水电气公司（大多伦多及周边）

推荐开户时间：至少在交接前5个工作日

Toronto
Water：Toronto City
Electricity：Toronto Hydro
Natural Gas：Enbridge

Markham
Water：Alectra Utilities on behalf of City of Markham
Electricity：Alectra Utilities
Natural Gas：Enbridge

Richmond Hill
Water：Richmond Hill City
Electricity：Alectra Utilities
Natural Gas：Enbridge

Aurora
Water：Aurora City
Electricity：Alectra Utilities
Natural Gas：Enbridge

Newmarket
Water：Newmarket Hydro
Electricity and Water Billing：NT Power
Natural Gas：Enbridge

Stouffville

Water：Town of Stouffville
Electricity：Hydro One
Natural Gas：Enbridge

Vaughan
Water：Alectra Utilities
Electricity：Alectra Utilities
Natural Gas：Enbridge

Oshawa
Water：Durham Region
Electricity：Oshawa Power 

Natural Gas：Enbridge

Ajax
Water：Durham Region
Electricity：Elexicon Energy

Natural Gas：Enbridge

Mississauga
Water：Region of Peel
Electricity：Alectra Utilities
Naturual Gas：Enbridge

Oakville
Water：Oakville Hydro
Electricity：Oakville Hydro
Natural Gas：Union Gas/Enbridge 

East Gwillimbury
Water：East Gwillimbury City
Electricity：Hydro One
Natural Gas：Enbridge

Niagara Falls
Water：Niagara Falls City
Electricity：Niagara Peninsula Energy
Natural Gas：Enbridge

Brampton:
Water：Region of Peel
Electricity：Alectra Utilities/Brampton Hydro
Natural Gas: Enbridge

Hamilton
Water：Alectra Utilities
Electricity：Alectra Utilities
Natural Gas: Union Gas/Enbridge 

St Catharines

Water: City

Hydro: Alectra Utilities

Natural Gas: Enbridge

Water Certificate: 

Tax Certificate: Online Ordering

Burlington

Hydro and Water: Burlington Hydro

Natural Gas: Enbridge

City of Welland

Water: City of Welland

https://www.welland.ca/Finance/water.asp

Hydro: Welland Hydro

https://wellandhydro.com/accounts-billing/move-in-out/

Natural Gas: Enbdige

Enbridge

Ingersoll

Erth Power (Hydro and Water): ErthPower

Union Gas -Now Enbridge Gas  https://myaccount.enbridgegas.com/My-Account/Im-Moving

City of Kingston

Utilities Kingston

Barrie

Water	Property owners can create or cancel a water account online or in person. If you are a tenant in your new residence, your Tenant Water Account must be set up by the property owner. Get Water Wastewater Billing information.
Other Utilities	Enbridge supplies natural gas services to the Barrie area, while hydro is serviced by Alectra or innpower depending on your home's location.

持续更新中
最近更新May 2, 2022, JL

TBD

Innisfil

Kawartha Lakes

Niagara on the Lake

交接倒计时-卖房篇

当您的卖房交接进入15天倒计时，请对照下列小清单完成作业：

城市地税:

在此之前，您应该已经把最近的一张地税单交给律师，并付清了所有交接日前应付的地税额度。如果您希望律师从交接款中代缴地税欠款，也需要给予律师明确指示。

如果您采用的是接到税单手动付款方式，您的任务已经完成。律师办公室会在交接完成后发信通知地税部门。如果您采用的是银行账户自动扣款模式(pre-authorized payment)，您需要联系本市地税部门取消扣款计划。由于这一程序需要处理时间，请在交接前至少15个工作日通知地税部门，以免交接完成后账户仍然在扣款。

公寓物业费： 

您的公寓物业费通常是每月1号进行账户扣款， 为了确保交接后的下个月管理处不再扣费，请您在交接当月的中下旬联系管理处，告知卖房日期，取消自动扣款计划 (从交接的下个月开始生效）。

水电气账户：

根据账单上的联系方式，通知您的水电气供应商，告知交接日期，安排最后一次读表。如果您选择纸质账单，请确认交接后的寄信地址，并注意查收付清最后一笔账单。

热水炉租赁： 

请您联系热水炉租赁公司，通知交接日期，并询问是否需要买卖双方签署正式的租约转让协议(assignment agreement), 如果需要，请马上获得协议文件并通知律师。

银行贷款：

您的律师会代您向银行贷款部门发信，获得“Payout Statement", 上面将显示本金, 利息，提前支付罚款，银行注销手续费等各类费用。请您从律师办公室索要这份账单核对，如果您对上面的数字有任何疑问，尽快联系您的贷款银行澄清。律师在收到交接款后，将根据账单上的数目直接将款项送达银行，并追踪贷款注销情况。

新屋保险Tarion： 

如果您出售的是房龄在7年以内的新房，还在Tarion新屋保障范畴内，请把保单Tarion Certificate找出来通过律师传递给买家.

使用说明及厂家保修：

您的大型家电说明书及保修单要是还能找得到，不妨收拾一下，留在厨房的抽屉或台面上，方便买家使用。

合同中的修缮条款：
如果买卖合约中包含了卖家需完成的修缮义务，请您确保按照合同条款完成修理。买家和经纪通常会在交接前1-2日内再安排一次看房，检查对照修缮情况。偶尔，交接日的一早，买家律师会气冲冲地打电话过来，反应二楼浴缸漏水，小卧室灯泡不亮，大厅地板划痕， 威胁不修好不放款等等...这究竟是买家在吹毛求疵，还是卖家的确没有尽心尽力？作为深居办公室的律师，我们实在也难以定夺。如果买家能提供验房师和专业施工人员出具的确凿证据及修缮费用证明，证明卖家没有完成合约条款，买家律师可要求留置卖房款，直到修缮完成，才能放款给卖家。买家律师也可能要求卖家直接降价，交接后由买家自费修理。不同案例的解决方法不同，处理方式以有凭有证，合情合理，依循买卖合约条款为考量标准。

土地测量图Survey： 
如果买卖合约中将土地测量图作为交接必须提供的材料，请您查看当年买房时的律师报告，很可能这份图纸就在其中。如果您从未得到过测量图，或是不小心遗失，而买家又坚持执行这一合同条款。可考虑从网上的测量图数据库中搜索购买， https://www.protectyourboundaries.ca/; https://www.landsurveyrecords.com/

搬家清扫： 
合同中常见的条款是"bloom sweep", 有的规格较高的要求是由专业公司清扫。无论是哪种，该搬走的请搬空，该打扫的打扫干净。不要为了后院的狗屎，地下室的旧家具，一箱子满脸无辜的旧书依然躺在墙角....导致律师们大动干戈。

钥匙： 
签字的时候，带一把主门钥匙一套公寓门卡交给律师，多余的钥匙可以留在厨房台面上，如果钥匙众多，请贴个小标签，最好注明邮箱位置。如果有密码锁，请把密码和使用说明留给买家。

在2020年3月后，多数律师办公室已经不再传递纸质文件和钥匙，而是由卖方经纪把钥匙留在密码箱里。交接完成后买家直接到物业处领取。

签字： 通常在交接日前的3-5个工作日。请携带两份ID原件（不接受健康卡）出示给办公室助理。

从律师处收到卖房款： 
卖房款在交接后的第二个工作日可以准备好，有的律师会请您到办公室取本票，有的律师会为您直接存入您选定的银行账户。

从地产经纪公司收到押金余额： 
律师会给经纪公司发信通知交接完成。如果押金数目大于佣金，扣掉佣金后还有退款，请跟踪您的经纪获得退款支票。

更改邮寄地址： 
所有给您邮寄账单收据通知的各种机构公司单位，凡是您能想到的，请一一通知他们更改邮寄地址。

房屋保险: 
当律师通知您交接正式完成后，您可以通知房屋保险公司，取消保单。

持续更新中...最近更新February 17, 2020, JL.

夫妻间房产转让- Land Transfer Tax, Inter-Spousal Transfer

夫妻的定义：

Land Transfer Tax Act 土地转让税法案中对夫妻的定义包括已婚夫妇和同居配偶。同居配偶需要同居三年以上，或者有共同的子女（亲生或抱养）。

"Spouse" means a spouse as defined in section 29 of the Family Law Act. This means either of two persons who are married to each other, or who are not married to each other and who have cohabited,

1. continuously for a period of not less than three years, or
2. in a relationship of some permanence, if they are the natural or adoptive parents of a child.

注意：婚姻法Section1对Spouse的定义为正式登记结婚的夫妻, 在我们讨论婚姻房(matrimonial home)权益时，采用的是Section 1定义。而当我们讨论土地转让税时，采用的则是Section 29定义.

夫妻间改变产权所有方式，tenants in common 和joint tenant之间的相互转换：

大鹏和珍珍订婚后一起购入房产，由于没有领证结婚，所以采取了tenants-in-common的方式，两人各自占50%。 购房一年后，两人正式成为夫妻，决定把产权方式改为joint tenant。此时请律师登记一个Transfer，只为改变产权所有方式，这个过户中，无需支付土地转让税。

两年后，大鹏和珍珍由于性格不合，打算协议离婚，和平分家，考虑到房子资产升值不错，暂时不想卖掉，两人各自出去租房，而把名下的大房子租给一个三口之家。这时候，两人再去找律师登记一个Transfer, 把产权方式再改回tenants-in-common, 这个过户中，也无需支付土地转让税。

关于两种产权所有方式tenants-in-common与joint tenants 的区别和使用方法，请看这里“  从父子之争，谈谈房屋产权  ”

把老婆或老公加到产权上：

买房时候只有老公或者老婆一人注册为户主（可能为了申请贷款方便，可能为了税务规划或其他原因），几年后想把另一半加到产权上。又或者，老公把房产转给老婆。

如果客户有这个打算，我们的第一个回复就是，您的房子有贷款吗，如果有贷款，请先去问银行。根据银行的标准合同条款，任何形式的房产更名或转让，都必须得到贷款银行的认可。当您获得银行点头后，也就是银行同意了贷款的债务人从老婆变成老婆+老公。

这笔转让交易中，如果老公和老婆之间没有任何直接或间接的报酬交换，那么对价(consideration)并不是零，而是注册贷款剩余本金（outstanding balance) 的一半。根据土地转让税法案第696条例的规定(Land Transfer Tax Act, Reg. 696)， 这一交易无需缴纳土地转让税（Exemption), 律师在电子登记证上需要勾选以下声明：

The value of the consideration must be entered on line 1(b)(i) of the Consideration tab. Statements 9085 and 9086 must be selected under the Exemption tab:

9085	This conveyance qualifies for an exemption from tax pursuant to R.R.O. 1990, Regulation 696 as the transferor is the spouse or former spouse of the transferee and:
9086	The only consideration passing is the assumption of any encumbrance registered against the lands.

那么如果房子没有贷款呢，老婆把老公加到产权里，也没有任何直接或间接的对价/报酬(consideration), 这可以算作是一个“Nominal Transfer", 对价为零，应付的土地转让税也为零。
律师需要在电子登记证上勾选以下声明：

If no value of the consideration is otherwise passing for the transfer, a nominal amount (e.g., $2) must be entered in the Consideration tab. Statements 9049, 9146 and 9048 must be selected under the Nominal tab:

9049	Explanation for nominal considerations:
9146	m) Inter-spousal transfer for natural love and affection
9048	The land is not subject to an encumbrance

老婆转给老公，老公转给老婆：

和上面一个小标题的原理完全一样。

两口子离婚分家：

根据分居协议分家产

大鹏和珍珍的婚姻房，只有大鹏一人是注册户主， 婚后两年，两人和平分手，并请家庭律师起草了分居协议。根据协议规定，大鹏将30%的产权转让给珍珍。这一交易的对价（consideration)为分居协议中商定的对价/报酬, 外加剩余贷款本金的30%。根据土地转让税法案第696条例的规定(Land Transfer Tax Act, Reg. 696)， 这一交易无需缴纳土地转让税（Exemption), 律师在电子登记证上需要勾选以下声明：

The value of the consideration must be entered in the applicable lines of the Consideration tab. Statements 9085 and 9087 must be selected under the Exemption tab:

9085	This conveyance qualifies for an exemption from tax pursuant to R.R.O. 1990, Regulation 696 as the transferor is the spouse or former spouse of the transferee and:
9087	The conveyance is in compliance with the terms of a written agreement pursuant to which the parties have agreed to live separate and apart.

根据法庭裁决分家产

原理和协议分居类似，只是律师需要勾选的声明略有不同：

The value of the consideration must be entered in the applicable lines of the Consideration tab. Statements 9085 and 9088 must be selected under the Exemption tab:

9085	This conveyance qualifies for an exemption from tax pursuant to R.R.O. 1990, Regulation 696 as the transferor is the spouse or former spouse of the transferee and:
9088	The conveyance is in compliance with the direction of an order or judgement made by a court of competent jurisdiction.

房产增值税，个人收入税议题：

您的交易律师可以回答关于土地转让税的问题，但夫妻间的房产转让，您需要同样考虑房产增值税即个人所得税问题。所以在请律师进行转让操作前，定会建议您先咨询会计师和家庭财务规划师，以决定转让是否符合夫妻财税规划的长期利益。

参考资料：

• Transfers of Land Between Spouses，Bulletin LTT 1-2012 - Ontario Ministry of Finance
• Transactions for Nominal Consideration，Bulletin LTT 10-2000 - Ontario Ministry of Finance
• Land Transfer Tax FAQ- Ontario Ministry of Finance
• 家庭成员之间房产转让的税务后果 - JKTax.ca

首次买房退税 Ontario Land Transfer Tax Refund

有朋友说首次买房人士无需支付土地转让税，是这样吗？

首次买房人士获得的优惠不是“免税”，而是“退税”。如果您购买的房产在多伦多，可获得两笔退税，一笔来自安省，一笔来自多伦多市。如果您购买的房产在多伦多周边城市，则获得安省一笔退税。到这个网站计算一下，就知道您要支付的数目了。https://www.ratehub.ca/land-transfer-tax

以50万的房子举例，如果房子位于多伦多，首次买房人需要支付的土地转让税为$4,475, 退税数目为$8,475, 非首次购房人则需要支付$12,950.

如果房子位于安省其他城市，首次购房者需要支付土地转让税$2,475, 退税数目为$4,000, 非首次购房人士则需要支付$6,475.

当房屋价格低于$368,000时，如果买家符合首次买房人的条件，由于首次购房退税额度和应税数目相抵消，实际的结果就是土地转让税为零。

要获得这个退税，对购房人的条件限制还挺多的，看看您符合不：

• 年满18岁；
• 所购买房产必须作为主要自住房（需要在过户后9个月内住进去）；
• 在世界上任何地方从未拥有过住宅, 注意不是安省，是全球；
• 对已婚人士和拥有同居配偶的购房人而言，您的配偶于婚姻/同居期间从未在世界上任何地方拥有过住宅*；
• 您必须是加拿大公民或者永久居民 （如果买房时候不是，过户后18个月拿到了身份还可以再申请回来）；
• 如果您确认自己符合以上所有退税条件，您的过户律师会准备一份“宣誓书”请您签署，宣誓书和法庭上的证词具有同等分量，在这里撒谎相当于做伪证。

*这里的配偶采用的是安省家庭法Section 29定义，包括正式登记结婚的夫妻，也包括同居三年以上，或拥有共同子女的配偶。

安省的财务厅会对退税进行抽查，如果发现买家有不实骗取退税的行为，证据确凿定罪后，将根据土地转让法案相关条款处以罚款.

在买房交接时就符合退税资格的买家，无需您另外向安省财政厅或多伦多财政申请，由律师在登记产权时候直接把退税从应税额度中减去。在交接前一周，律师会要求您把房款，土地转让税，律师费和杂费等一起开给律师的信托账户，并在产权注册的同时为您代缴土地转让税。

来看几个实际操作案例：

父母和孩子一起上产权

小刘工作几年攒够了首付，打算从父母家里搬出来，看准了一套一室一厅的公寓。去银行申请贷款的时候，被告知本人收入不太合格，需要把爸爸老刘也加进产权里，共同承担贷款。
问题出现了，小刘是第一次买房，老刘却不是，这退税怎么个申请法？

如果父母上产权只是为了贷款申请需要，而首付和后续的供款都是来自小刘自己扛，小刘才是房子产权的实际所有人/受益人(beneficial owner), 而老刘只算得上个挂名的受托人(trustee). 通常客户们会选择以tenants-in-common的方式注册为户主，老刘占0.01%， 小刘占99.99%。这样一来，首次买房退税也是按照这个比例分配。老刘虽然不符合退税条件，但所占比例几乎可以忽略不计，对小刘的退税额度没有实际影响。

如果老刘和小刘选择以joint tenant方式注册为户主，那在交接的时候，小刘只能获得50%的退税。但安省财政厅也提供了另一个选择，就是在交接后，再去申报退税，申报时候需要提供老刘为受托人的证据（比如，银行出具信件证明老刘上产权是为了贷款需要，或者，老刘和小刘之间的受托人/受益人协议）。

夫妻共同买房

珍珍和大鹏正在筹划买房结婚。珍珍是多伦多本地人，大鹏来自温哥华。大鹏以前在温哥华读大学的时候买了一个小公寓，毕业搬到多伦多工作后就把公寓卖了。两个人把买房的交接日期定在了4月，正式领证结婚定在3月。在4月交接的时候，大鹏不再符合首次购房者条件，但珍珍可以，因为珍珍和大鹏成为夫妻后，大鹏名下没有住宅房产。如果采取夫妻常用的共同持有joint tenant方式，珍珍可以获得entire退税。

更新于2020年2月9日, jl
参考资料：
Land Transfer Tax Refunds for First-Time Homebuyers

Municipal Land Transfer Tax (MLTT) Rebate Opportunities

买房毁约 押金不退 有悖合同法原理？

合同法基本原理：先损失 后赔偿

合同法的一个重要原理之一，就是毁约赔偿基于实际损失。在计算损失的时候，我们要先把时钟倒着拨回去，看看如果合同被正常履行，无辜的一方会怎样？然后再要求毁约的一方给予无辜的一方相同的结果。什么意思呢？举例说明：

大年眼看就到了，咱俩签了合同，说好我小年那天给您发一卡车麻糖，这样您就能趁着家家拜灶王爷的时候把麻糖售卖出去。您已经计算好了，这一卡车麻糖能为您带来1888元的净利润。但是，小年头晚上我和老友吃麻辣火锅，相谈甚欢，一直聊到东方发白，才倒在沙发上睡过去。一觉醒来，小年已经过去了。我的不慎让您整整损失了1888元，这可是您和家人办年货的钱啊。这个毁约的责任完全在我，于是，合同法规定，我这个毁约方需要赔偿您1888元。

不过，合同法也认为，您作为一个生意人，也应采取行动降低自己的损失，这个行为被称为“mitigation”, 比如，您是不是联系了老李开的麻糖厂？您有没有询问当地最大的麻糖批发商小张？还是您自打小年一早就眼巴巴等我来，一直等到黄昏日落？如果您是个聪明人，一看，约定的送货时间已经过去1小时，我的卡车依然没到，您就赶紧拨通了老李的手机，“老李兄，您家还有麻糖吗？我需要一卡车啊”。正巧，老李还剩最后一车麻糖，并且急于在小年前出手，就全都卖给了您，还打了个8折呢。虽然我毁约在先，但您及时弥补，而且降低了成本，获得净利润2288元。这个时候，损失无从提起，我也就不用再赔偿。

合同法原理的特例：地产交易押金

但是，请注意，在房地产买卖中，如果买家付完押金后反悔没有成交，这个合同法的原理，却似乎不被法庭认可，或者说，存在着相当大的争议。请看案例：

天下人皆知，温哥华的房价惊人，攀升速度似乎狂野。2009年，在这样的卖方强势下, 老张订下了老唐那栋价值2,030,000的豪宅，并支付了10万加元的订金，被地产公司存在信用账户中。不几天，老张反悔，不买了。老唐马不停蹄，一面终止了与老张的合同，一面华丽转身，以更高的价格将豪宅出手。

诉讼案由此开始，老唐说，买家老张毁约，押金扣留不能归还。老张说，卖家的豪宅已经卖出，没有承受损失，押金应该退还。在BC省初审法庭上，法官判定押金可以退还给买家，法官的断案原理是，售房合同中没有明确写明押金是“不可退还”的，案例原文见Tang v Zhang, 2012 BCSC 214 [Tang, BCSC]。卖家不服判决，继续上诉，到了上诉法庭，却得到了不同的说法，案例原文见Tang v Zhang, 2013 BCCA 52 [Tang, BCCA]。

上诉法官认为，房地产交易，与其他合同不同，一旦押金已经支付，就不能再退还。在过去的100多年中，英伦—加拿大法律体系一直如此看待地产交易中的押金。除非押金的数目太过巨大，不合情理(unconscionable)。通常的惯例是，押金若在售价的10%以内，就不算过分*。在这个豪宅纠纷中，押金只占了售价的5%。所以应该全部由卖方保留。

在我们安省，法庭的看法也差不多，在Pleasant Developments Inc. v Iyer, 2006 CanLII 10223 (ON SCDC)这个案例中，也是买方毁约, 结果并未对卖方造成实际损失。初审的小额法庭将1万元押金中的9700元判给了买家。上诉法庭却转而维护卖家，判定全部的1万元押金应归卖方所有。

为什么房地产押金被特殊对待？追根溯源，这个原理是由1884年维多利亚时代英国的一个案例法提出的。在Howe v. Smith(1884) 27 Ch. D. 89这个古老的地产纠纷中，法官认为，押金的内涵，不仅仅是“合同款的一部分”，而是体现着双方达成交易的“诚意”，并且为支付押金的一方造成了压力，恐怕违约而押金被扣留，因此产生“完成执行合同”的动力。

对于这样的争议，加拿大最高法院并无确定的先例所循。对于押金的去向，HW Liebig Co v Leading Investments Ltd, [1986] 1 SCR 70 [Liebig]给出如是说法：

在通常的交易过程中，押金应归于卖方，这是为了给卖方补偿：因为合同签订后，他的房产就从市场上被拿下，而且成交价格已经为市场所知，卖方失去了再度竞价的先机。

这一解释的核心，虽然体现了“押金不退”原理，但不退的理由还是“补偿损失”。

如今的房市今非昔比，所有的待售房屋都列在网上，当买房毁约后，卖方可以在最短时间内立即重新张贴广告，继续吸引新的买家。如果房市火爆，很可能卖方不会有任何损失。面对日新月异的市场行情，法庭是否应该固守100多年前的古老案例法呢？要想更改这样的判案原则，还需等待有诉讼方将案子一路上诉到加拿大最高法院，由这一终极法庭或者维持，或者改写不合时宜的案例法原则。

*在2019新鲜出炉的案例Dar v. The Yards Corporation中，买家支付了多笔押金，金额总计达到买价的28%，买家未能交接。初审和上诉法庭均判定押金全部没收，归卖家所有。

---上文原作于2016年2月，时隔三年，加拿大的两大地产市场，温哥华和多伦多都经历了过山车般的动荡，由于市场骤然下滑及贷款的收紧，出现了更多的弃婴合同。而此时，买家面临的已不仅仅是押金被没收，更是要补偿卖家的差价损失及费用。时值2019年末，过山车起起伏伏走了一遭，交接失败的案例也逐渐浮出水面，让我们再来看看，这两年的案例法带给我们怎样的启示。期待下回分解。

复习安省Planning Act s. 50 subdivision control

Planning Act Section 50，对于开发商如影随形，从买地，攒地，规划，重新切割地块，卖给建筑商，每走一步，都要停下来看看有没有踩到Planning Act雷区，而导致买卖或是贷款交易前功尽弃。

对于民用住宅交易，特别是比较新的城市住宅，由于已经从开发规划的轮回中走了一圈，排雷游戏直接跳过初级阶段，就无需再步步为营了。但这也容易让从业者们麻痹大意，加之错觉产权保险是超级避雷针，致使Planning Act的危险指数大大被低估。

再次翻看Stewart Title每年一次的讲座，发现各位嘉宾一直在不厌其烦反复唠叨此话题。以此提醒我常常复习直到完全理解，运用自如。

复习资料：

1.Section 50 of the Planning Act Keeps Causing Real Estate Title Problems - Torkin Manes, May 2015
2. Section 50 exceptions - Practice Pro, September 2014
3. Stewart Title Lecture, Claims- Back to the Basics, April 2019
4. Stewart Title Lecture 2016

这里先聊聊常规城市民用物业。对于农地，空地，商业用地，乡村代开发荒地，度假屋等，需考虑更多层面，尽职调查情况也更为复杂，需另辟话题。其复杂性并不是因为土地表面物理属性，而是产权注册属性。

言归正传。如今您在城市里居住或每日开车经过的居民小区，都是经过开发商规划，市政审批，辅以各类配套设施，公园学校便民商业环绕其间。小区的底板，就是一个叫做plan of subdivision的大沙盘。

对于已经归入 Subdivision 和共管公寓的民用地产，如果Exception适用（whole lot or block on a plan of subdivision; whole condo unit), 可以无需忧虑Planning Act违规. 也就是确认过legal description后即可确认Planning Act合规. 常见于独立屋和共管公寓楼盘。在Land Title系统里，Subdivison Plan 的格式是区域代码(Land Registry Office Number)加大写的M开头再加编号，很好辨认。

请注意Common Element Condo的Freehold地块不在赦免之列，此类房产常以Townhouse形式出现,多是part of block地块, 因此仍然要考察Planning Act合规。

常规城市住宅交易，在subdivision的大背景中，可能踩雷的场景:

房产位于“Part lot or part block on a plan of subdivision”， 多见于半独立，镇屋； 从建筑商处交接时有part lot control exemption by-law，但几年后Bylaw失效

举例说明：

1. 夫妻两人购买了相邻房产，房产不属于赦免范畴。原始注册结构：老公持有A，老婆持有B，Fine, 注册业主不同，没有Planning Act violation.  两年后用A申请贷款，真金银行要求老婆也上产权，Fine, 注册业主仍然不同； 四年后用B申请贷款，青铜银行要求老公也上产权，问题出现了，A和B的产权都变成了老公+老婆，A和B产权Merge, 必须视作一个地块处置，在没有政府Consent的前提下，青铜银行的律师只在B上注册了贷款---该贷款被视作无效。

教训：律师在经办青铜银行的贷款时应询问夫妻是否拥有相邻房产，并告知二人同上产权的后果； 如果无法更改青铜银行的要求，其贷款必须注册在两个房产的产权上。

2.  夫妻两人购买了相邻半独立房花，两个人一起上产权，从建筑商处购买的时候由于part lot control exemption by-law的存在，不存在Planning Act violation. 三年后两人离婚，房子一人一个分了家。但由于分家之日上述by-law已经失效，产权分割的交易触犯了Planning Act, 需要和政府Commitee of Adjustment申请补救(technical severance)。

教训：律师在进行房花购买交接时应查看part lot control exemption by-law 的有效期限，并告知客人一但by-law失效后产权将合并，客人不能再单独处置其中一处房产，除非获得政府consent.

酋长的岛屿-Manitoulin (2) 精灵掌管的湖

有些地方，并不那么遥远，却总是要下很多次的决心，又做了无数的计划，才姗姗来迟地遇见。就像坐在阳光里头开始一篇博客，望到窗外的绣球撑起夏末的一层华盖。就像终于成行去拜访昔年的同窗，随意坐着拉拉家常，欣喜地发现喜欢的零食还是一样。

端详墙上的照片，那是酋长的岛屿，时间并不太远，却已时隔一年，也是这样清凉而阳光温润的天气；层林还没有来得及红透，北风迟疑不进前，再给我们一个明媚的周末。

北方的一条公路 南方的一条水路：岛并不用好客的四通八达呼朋唤友，她茕然独立在大湖之中，只等待下定决心的人们来朝拜。岛上湖光连环旖旎，港口连绵不绝，无论是怎样的小小地停伫，你都能听到精灵的耳语，笼罩着车外闪过的原始森林的树梢，笼罩着静谧深沉或清凉无边的水。他们说着你仿佛熟悉的语言 又已经别离了许久  因为你的决心来寻找才重逢，因为你把你拥挤不堪的日子暂时寄存在对岸的码头，才能瞥见你曾经和精灵共舞的时辰。

她们在清晨湖心的迷雾里醒来，她们在空无一人的沙滩上围着斑驳的铁皮船嬉戏；她们用长发过滤湖水，让湖光闪动魔法的颜色。她们在港口挥着晚霞，把夕阳折射到垂钓人的帽檐，她们悄悄路过静止的桅杆，和船头的海鸥交换咒语；她们在下午的湖面上潜行，用手指轻轻涂抹，把湖光打扮成少女，新娘，和慈爱的老妇；她们送我到南方的港口，在礁石的缝隙里化作一条鱼迅捷的身影....

当你回到你的人间，她们依然在岛上，在丛林胡波和码头，永不疲倦地穿行歌唱。但你的人间之嘈杂，却听不到一点点。




酋长的湖    清晨的雾



空无一人的港口  沙滩  老磨坊





南方港口的湖   古老礁石


Gore Bay  夕阳里的钓鱼人




Ice Lake --- 惊鸿一瞥  一见倾城

酋长的岛屿 - Manitoulin （1）闯进一个梦

我听闻的印第安人  来自两个西方的绘本故事，一个叫做  “看不见的印第安人”，讲的是一个不太自信 不太漂亮，也不太能把考试题目都答对 的小女孩，有一天突然发现身边多了一个酷酷的印第安人，一个人上学走路的时候，高大的印第安人做保镖，上课老师提问的时候，印第安人站在讲台旁边对小姑娘微笑 她一下子不紧张脸红了 给出了很棒的答案。可是除了小姑娘，没人能看到印第安人的存在，他专为小孩需要帮助的时刻从空气中显现出来，高大严肃而慈祥，头上插着羽毛，不动声色的给予小女孩各种神秘力量。不自信的小女孩在印第安人的护佑中，一天天变得强大。在一个落雪的初冬早晨，小女孩背着书包走在上学路上，她想回头确定印第安人还在，但是雪花模糊了视野，印第安人的影子开始看不清，雪花越落越大，飞满天，回头只看见一片茫茫，印第安人再没有回来。

另一个故事叫做 善良的小希瓦瑟，他是酋长的儿子，也就是印第安王子的级别。他的头上插着一根俏皮的小羽毛，棕色的皮肤反射出太阳的光芒，腮帮子鼓鼓的，大大的眼睛充满无辜。根据部落的习俗，独自进入森林狩猎生存是每个印第安勇士的必修课。希瓦瑟出发的那天，他娘给他装好了干粮，他爹给他的箭筒里插满弓箭。希瓦瑟划着独木舟进了森林，他把弓箭对准一只鹌鹑妈妈，却见她的翅膀下护佑着一窝雏鸟，鹌鹑爸爸在树顶振翅，大声疾呼，希瓦瑟慢慢放下弓箭，和鹌鹑家人们一起品尝着灌木里的野草莓。告别鹌鹑一家，他又在湖边邂逅饮水的鹿，这可是大餐好几顿，就在他将要拉弓的瞬间，鹿回头脉脉地看着他，眼里充满泪水，希瓦瑟于是又放下弓箭；傍晚，森林里下起了大雨，鹿把希瓦瑟带到干燥温暖的树窝里，安睡一晚。之后，希瓦瑟又遇到了松鼠家族，Beaver家族，各种山珍和皮帽子，都从他放下的弓箭处逃生。一周后，希瓦瑟毫无所获，他把弓箭全都折断，成了森林中动物们的王子。在他回家的路上，遇到大狗熊的追杀，于是他的一帮朋友各显神通，鹌鹑大喊报信，松鼠们试图用松子把狗熊砸晕，鹿为希瓦瑟引路，Beaver们在关键时刻咬断了树干，把大狗熊压在树下，让印第安王子逃脱了。希瓦瑟回到营地，告诉他爹娘自己一无所获，娘没有责备他，而是很高兴地说，善良才是真勇士的品德。

在这个政治正确盛行的地方，“印第安人”是一个政治不正确的称呼，我们应把酋长和他的族人叫做First Nation, 第一民族。但绘本故事里并没有提到这一点，印第安人，是一个自带魔法光环的词汇，他们可以和森林对话，精通各种动物的语言，并懂得隐身术，他们念动古老的歌谣咒语，成为一方土地的守护神。

安省北部，有着据说是世界上最大的淡水岛屿，Manitoulin, 意为精灵的洞穴，传说在Manitowaning 小镇附近的湖底洞穴里，曾住有法力无边的精灵水仙人：当你站在岛上，仰观澄清的碧空，远眺空灵的湖面，便知这位精灵大人的魔法依然无处不在。当然，这里也是酋长和族人们的领地。岛的东端方圆400平方公里的半岛，是印第安部落Wikwemikong First Nation专有的土地，未曾向殖民者臣服（Unceded Indian Reserve)。

我们对岛屿的膜拜和向往 溯源在两个秋天前。在地图上，岛屿仿若隔世。在积攒了700多天的决心后，我们终于一路北行，在Sudbury挥别了最后一抹夕阳，顶着苍茫夜色潜入一个巨大的梦。其实，更近便的上岛路线是从Tobermory小镇搭乘轮渡Chi-Cheemaun. Chi-Cheemaun的宣传照是一片巨大的羽毛，其寓意为有形的船只是旅行的小小起点，那巨大的涟漪才是人在旅途的憧憬和探险精神的延伸。

一觉醒来，我们的梦，开始了。

图解：遥望酋长的岛屿-Wikwemikong

Business Plan Structure

Planning for Success

You’ve no doubt heard the expression, “Failing to plan is planning to fail.”

Many entrepreneurs write a business plan only when they need to secure start-up financing. However, your plan is far more than a document for banks and investors to read; it’s an invaluable roadmap for launching and growing your business.

In order to put your business concept on paper, you need to think through and research the many factors that are needed to make sure your business is a success. With a plan, not only can you spot potential weaknesses, opportunities, and threats, your plan can help you make informed decisions about your venture before you commit yourself legally or financially.

Here, we’ve summarized the key sections that you’ll find in a business plan.

The Seven Key Sections of a Business Plan

1. Executive summary

Your executive summary should be 1–2 pages long, and provide an overview of your business concept, key objectives of your business and your plan, ownership structure, management team, your product or service offering, target market(s), competitive advantages, marketing strategy, and a summary of your financial projections. Your executive summary should be written last, after you’ve written the rest of the plan; each paragraph should be a summary of the more detailed, related section of the plan.

2. Business Overview

In your overview, include details regarding your business’s history, vision and/or mission, objectives, and your ownership structure.

3. Products and Services

Expand upon your products and services, including features and benefits, competitive advantages, and, if marketing a product, how and where your products will be produced.

4. Industry overview

The industry overview is your opportunity to demonstrate the viability of your business by discussing the size and growth of your industry, the key markets within your industry, how your customers will buy your products or services, and which markets you’ll be targeting.

5. Marketing Strategy

Here you describe your target market segments, your competition, how you’ll differentiate your products or services, and your products’ or services’ unique selling proposition (USP).

• Discuss product or service pricing and promotion, including how your promotional programs will appeal to each of your target market segments.
• Provide a plan of traditional and guerrilla marketing tactics, such as tradeshows, press-magnet events, social media marketing (e.g. Facebook, Twitter, etc.), networking, and print, media, or online advertising. Include the cost associated with each tactic.
• Describe how your products or services will be sold (e.g. storefront, online, wholesalers), and your target markets’ buying cycle.

6. Operations Plan

Provide a profile of your management team, your human resources plan, your business location(s) and facilities, your production plan (if selling a product), and an overview of day-to-day operations.

7. Financial plan

Some believe this is the most important part of a plan – so much so, it’s worth dedicating up to 80% of your time to writing this section. You’ll need to show three years’ worth of projected financial statements, including income statements, pro-forma balance sheets, and monthly cash flow and annual cash flow statements. Summarize each statement into a few easy-to-understand sentences and put these in a cover page for the statements. Be sure to document all of the assumptions you used in forecasting your revenues and expenses.

Download the Small Business BC How to Write a Business Plan checklist and start planning for your business success.

Purchasing Heritage Home Ontario

Heritage Conservation Districts

Part V of the Ontario Heritage Act gives municipalities the ability to designate h eritage c onservation d istricts. Districts are areas whose cultural heritage value contributes to a sense of place extending beyond their individual buildings, structures and landscapes. Heritage conservation districts exist in rural and urban areas around the province, and municipalities are regularly designating new ones.

See current list of Ontario's Heritage Conservation Districts.

Since 2005, all new heritage conservation districts must have a plan to help manage change in the district while protecting and enhancing its cultural heritage values.

Heritage Conservation Districts: A Guide to District Designation Under the Ontario Heritage Act has more advice and information.

Once a heritage conservation district designation by-law is approved, property owners in the district will need a permit from the municipality for any alteration that’s not considered minor, as well as any demolition or new construction. 

Whether a permit is approved or denied will usually depend on how well the change fits within the guidelines in the district plan.

Source: http://www.mtc.gov.on.ca/en/heritage/heritage_conserving_districts.shtml

图说花瓶岛：小镇小事

海角小镇 Tobermory

花瓶岛在休伦湖和乔治亚湾交接的广阔水域中，与布鲁斯半岛隔岸相望。

休伦湖的面积比渤海湾大，说是湖，和海差不多。花瓶岛就是这个淡水海洋心脏中的一块小石头，最蓝的天，最清透的水，自然都在这里。

布鲁斯半岛是陆地伸入淡水湖的长臂，从大陆到半岛最北端的小镇Tobermory，车行走了100多公里。半岛上农田和森林交映，湖 波星罗棋布，多处丛林间的露营地，度假村，高尔夫球场。半岛入口西侧，休伦湖畔，有着安省第二大的浅水沙滩，Sauble Beach。

半岛的东岸，绵延着古老的尼亚加拉断崖层，其间蜿蜒安省最长步道Bruce Trail, 从Tobermory出发，一直到尼亚加拉瀑布，全长接近900公里。

走到Tobermury, 颇有天涯海角之感，波澜不惊的小港里，慵懒的老人守着自家游艇闲坐半日。绿头鸭情侣，在港湾的浅水里携手散步。没人关心生意和股票。坐在水边长椅上使劲发呆，就是小港村民和游客的生活常态。

小镇的中心不过巴掌大的地方，一个狭长港湾，两条环绕湾口的商业街道，这就是downtown：乘做游艇，吃著名的当地小吃白鱼炸薯条，购置旅游纪念品，租皮划艇，品尝“河狸尾” 甜面饼，都在这港湾两侧。港湾的一侧是码头和步行街，没有车马喧嚣，只有悠闲散步的游客，这里嗓门最大的就是黄嘴大肚的湖鸥， 呼朋唤友，叽叽喳喳，或是停留在旅舍后院的木椅子上，歪头看着水面，不知心里想啥。

逃离多伦多300多公里，进入大湖的地盘，掠过湖面的风吹着人，心被吹的像广阔的水面一样大而空，尘埃无存。

俯瞰港湾的旅舍：Harborside Motel by Blue Heron

在旅舍外吃着泡面，听河鸥聒噪，看游船出港。

天空欲落雨，老人孩子和海 静静对话。

小镇的椅子很多都有标识，这是为了怀念故去的人们。他们曾经和小镇有过美好的邂逅。

登上花瓶岛，海天相连。

花瓶岛上曾经住着守灯塔人的一家。

宁静的Tobermory 港湾，好像什么都不会发生，日日如此。

除了多嘴的河鸥， 大家都懒的说话和讨论。

胖熊对这个home made fry念念不忘。这是一家僻静的小店，多是当地人光顾。少有游客。

乘坐夕阳游船，惊叹于古老的断崖沧桑。

博主太懒，没有结尾...